وکیل ملکی در اسلامشهر
فهرست مطالب
___________________
1.دعاوی ملکی در اسلامشهر
2.تفاوت بین تعارض ملکی و تداخل ملکی
توضیح تعارض ملکی
- توضیح تداخل ملکی
3. حق الزحمه وکیل در پرونده های ملکی
4.فرآیند فروش ملک وثیقه ای در صورت عدم بازگشت به زندان
5. الزامات قانونی جدید برای معاملات املاک دارای سند
- تکلیف املاکی که بعد از مهلت قانونی با قولنامه معامله می شوند چیست؟
6. تفکیک و فروش اراضی بزرگ در اسلامشهر؛ از مباعه امه تا سند رسمی
7.سند قانون تعیین تکلیفی چیست؟
8.نکاتی در مورد خرید و فروش املاک اوقافی در اسلامشهر
9. پرسش و پاسخ
دعاوی ملکی در اسلامشهر
دعاوی ملکی از جمله پرونده‌های پرتکرار در اسلامشهر هستند. در گذشته‌ای نه چندان دور، بیشتر زمین‌های این منطقه کاربری کشاورزی داشتند و املاک این شهرستان در اختیار تعداد معدودی از افراد بود. با افزایش جمعیت و توسعه ساخت‌وساز در اسلامشهر، این زمین‌ها به‌مرور به قطعات کوچکتر تقسیم شده و به‌صورت متراژی به خریداران واگذار شدند.
بیشتر این معاملات به‌صورت قولنامه‌ای و بدون انتقال رسمی سند انجام می‌شد. حتی در برخی موارد، افرادی به‌طور غیرقانونی اقدام به تصرف زمین‌های متعلق به مالکان اصلی کرده و در آن‌ها ساخت‌وساز انجام داده‌اند. همین روند باعث شد وضعیت مالکیت بسیاری از زمین‌ها در اسلامشهر مبهم و پر از چالش حقوقی باشد.
پیچیدگی و زمان‌بر بودن دعاوی ملکی از ویژگی‌های رایج این نوع پرونده‌هاست. گاهی رسیدگی به یک پرونده ملکی ممکن است سال‌ها به طول انجامد. همچنین، کلاهبرداری در خرید و فروش ملک نیز به‌وفور رخ می‌دهد، به‌ویژه زمانی که طرفین معامله آگاهی کافی از قوانین نداشته باشند. این مسئله میتواند منجر به ضررهای مالی جدی شود.
در این میان، بهره‌گیری از وکیل متخصص در دعاوی ملکی نقش مهمی در احقاق حق و جلوگیری از زیان دارد. جناب آقای یوسف صابر دمیرچی از وکلای زبده و باتجربه در حوزه دعاوی ملکی در اسلامشهر هستند. ایشان با تسلط کامل بر قوانین روز و شناخت دقیق از رویه‌های حقوقی، قادرند پیچیده‌ترین پرونده‌های ملکی را با دقت و موفقیت پیگیری کنند.
تفاوت تعارض ملکی و تداخل ملکی
تعارض در اسناد مالکیت
تعارض در اسناد مالکیت زمانی رخ می‌دهد که برای یک ملک (تمام یا بخشی از آن)، دو سند مالکیت رسمی صادر شده باشد. در این حالت، موضوع بر سر تصرفات فیزیکی مالکان نیست، بلکه مشکل مربوط به اسناد ثبتی است.
در موارد تعارض، سند دوم که پس از سند اول صادر شده، سند معارض محسوب می‌شود و سند اول دارای اعتبار قانونی خواهد بود. این مشکل معمولاً به دلیل اشتباه در فرایند ثبت اسناد از سوی اداره ثبت اسناد و املاک به وجود می‌آید.
تداخل ملکی
در تداخل ملکی، برخلاف تعارض، هیچ مشکلی در اسناد مالکیت وجود ندارد و برای هر ملک، سند جداگانه و رسمی صادر شده است. اما مشکل زمانی بروز می‌کند که به دلیل اشتباه در جانمایی و پیاده‌سازی یک قطعه، محدوده‌ی فیزیکی یک ملک با ملک مجاور تداخل پیدا می‌کند.
به عنوان مثال، ممکن است یک ملک به اشتباه وارد حریم ملک کناری شده باشد، در نتیجه ملک مجاور دچار کسری مساحت شود. این مشکل اغلب به دلیل خطا در جانمایی قطعات همجوار یا تعیین اشتباه مسیر خیابان‌ها رخ می‌دهد.
به بیان ساده، در تداخل ملکی، اسناد درست هستند، اما محدوده فیزیکی املاک با یکدیگر هم‌پوشانی پیدا می‌کند و این باعث اختلاف در تصرفات و مساحت‌ها می‌شود.
حق‌الزحمه وکیل در پرونده‌های ملکی
در دعاوی ملکی که موضوع آن‌ها معمولاً اختلاف بر سر مالکیت ملک، تصرف غیرقانونی، یا بازگرداندن وجوه پرداختی بابت ملک است، اغلب وکلا حق‌الوکاله خود را به‌صورت درصدی از ارزش ملک یا مبلغ مورد مطالبه تعیین می‌کنند. این درصد بسته به نوع پرونده، میزان سختی پرونده، میزان ارزش ملک و توافق میان وکیل و موکل، میتواند متفاوت باشد.
برای مثال، اگر دعوا بر سر یک ملک با ارزش ۲ میلیارد تومان باشد و موضوع پرونده بازپس‌گیری این ملک از فردی باشد که آن را تصرف کرده، ممکن است حق‌الوکاله بین ۵ تا۱۰درصد تعیین شود. اگر در چنین شرایطی۱۰درصد از ارزش ملک به عنوان حق الوکاله تعیین شود، این مبلغ معادل۲۰۰میلیون تومان خواهد بود. اما در پرونده‌ای با ارزش بالاتر ملکی مثلا ملکی به ارزش ۲۰ میلیارد تومان این درصد معمولاً کاهش می‌یابد و حتی ممکن است کمتر از۵ درصد شود.
برخی وکلا پلن‌های مختلفی برای دریافت حق‌الوکاله ارائه می‌دهند. به عنوان نمونه، ممکن است وکیلی دو گزینه برای موکل در نظر بگیرد:
- گزینه اول: پرداخت۶ درصد از مبلغ مورد مطالبه، به شرط پرداخت ۶۰ درصد از حق‌الوکاله در ابتدای کار.
- گزینه دوم: پرداخت۱۰درصد از مبلغ مورد مطالبه، اما با پیش‌پرداخت تنها ۳۰ درصد از حق‌الوکاله.
این انعطاف‌پذیری در نحوه دریافت حق‌الوکاله معمولاً بستگی به شرایط پرونده، توان مالی موکل و استراتژی وکیل برای پیشبرد دعوا دارد.
مبالغ حق الوکاله در اسلامشهر حتی ممکن است کمتر باشد، چرا که تعرفه‌های خدمات حقوقی در مناطق مختلف بسته به شرایط اقتصادی و عرف محل متفاوت است. در بسیاری از موارد، وکلای محلی با هدف جلب رضایت موکل و افزایش مراجعات، هزینه‌هایی منصفانه‌تر و گاهی توافقی دریافت می‌کنند.
فرآیند فروش ملک وثیقه‌ای در صورت عدم بازگشت به زندان
در صورتی که شخصی به دلیل محکومیت کیفری به زندان فرستاده شود و برای آزاد شدن موقت، خودشخص یا شخص دیگری، وثیقه‌ای ملکی به عنوان ضمانت به دادگاه ارائه کند، اگر فرد محکوم پس از آزادی به زندان بازنگردد ، ملک وصیقه گذاشته شده به مزایده گذاشته می‌شود و مبلغ وثیقه از آن برداشت خواهد شد.
همچنین، اگر شخصی محکومیت مالی داشته باشد و به زندان برود، شخص دیگری ممکن است با ارائه سند ملکی به‌عنوان وثیقه اقدام کند تا فرد محکوم به‌طور موقت آزاد شود و بتواند دادخواست اعسار بدهد یا اقداماتی انجام دهد. در صورتی که دادخواست اعسار رد شود یا فرد محکوم شرایط تعیین‌شده را انجام ندهد، و یا در موعد مقرر به زندان بازنگردد، طلبکار میتواند درخواست عملیات اجرایی را در اجرای احکام مدنی داشته باشد. در این صورت، ملک به کارشناسی رفته و سپس به مزایده گذاشته می‌شود و از محل فروش ملک، مبلغ طلبکار برداشت شده و پرداخت می شود
چقدر طول می کشد تا ملک وصیقه ای به فروش برسد؟
در پرونده‌های کیفری، پروسه ملک وصیقه گذاشته شده طولانی تر از پرونده های حقوقی است، زیرا خود دادسرا برای فروش ملک راسا اقدام می کند. اما در پرونده‌های حقوقی، چون ذی‌نفع یا طلبکار شخص حقیقی یا حقوقی است، کار سریع‌تر پیش می‌رود و ملک سریع تر به فروش می‌رسد. پروسه فروش نیز به این صورت است که ابتدا ملک کارشناسی می شود و سپس تعیین وقت برای مزایده گذاشتن می شود و در نهایت به فروش می رسد. معمولاً کارشناسی ملک حدود ۲۰ تا ۳۰ روز زمان می‌برد و پس از آن، زمان مزایده تعیین می‌شود که باز هم حدود ۲۰ تا ۳۰ روز طول می‌کشد. به‌طور کلی، در پرونده‌های حقوقی، این فرآیند معمولاً بین دو تا سه ماه طول می‌کشد تا در صورتی که بدهکار به زندان بازنگردد، ملک وثیقه‌گذاری‌شده به فروش برسد.
نکته1: در پرونده های حقوقی قبل از برگزاری مزایده هر زمانی که محکوم علیه مبلغ را پرداخت کند، سند آزاد می شود.
نکته 2: در پرونده های کیفری اگر بعد از صدور دستور دادستان مبنی بر فروش وثیقه(به دلیل عدم پرداخت دیه یا خسارت یا …)، حتی اگر مبلغ از طرف محکوم پرداخت شود، طبق ماده 236 بخشی از وجه وصیقه اخذ خواهد شد.
الزامات قانونی جدید برای معاملات املاک دارای سند
برای توضیح این قانون در ابتدا باید بگوییم که در حال حاضر، چهار نوع سند برای املاک وجود دارد:
سند اجری‌رنگ
سند سبزرنگ
- سند دفترچه‌ای: این نوع سند دیگر شامل خدمات ثبتی نمی‌شود و لازم است به سند تک‌برگ تبدیل شود.
قولنامه یا همان مبایعه‌نامه عادی
همه این موارد تحت تأثیر قانونی قرار دارند به نام «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که هدف آن، سامان‌دهی و ثبت رسمی تمامی معاملات مربوط به املاک و زمین است.
اسناد آجری رنگ: برخی از املاک دارای سند آجری‌رنگ هستند که این سندها پیش از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ صادر شده‌اند. برای این دسته از املاک، خریدار و فروشنده تا تاریخ ۱۴۰۵/۰۴/۰۳ مجازند معاملات خود را با مبایعه‌نامه عادی انجام دهند. اما پس از این تاریخ، انجام معامله با مبایعه‌نامه عادی معتبر نخواهد بود.
اسناد سبزرنگ: دسته دوم، املاکی هستند که از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ به بعد سند آن‌ها صادر شده است. این املاک دارای سند سبزرنگ هستند و هرگونه معامله برای این نوع املاک صرفاً باید از طریق سامانه “کاتب” انجام شود. سامانه کاتب، نقش دفترخانه رسمی را ایفا می‌کند و ثبت معاملات در آن الزامی است. معامله این املاک با مبایعه مجاز و معتبر نیست.
اسناد دفترچه ای: شرایط این اسناد نیز شبیه اسناد آجری رنگ است؛ به این صورت که خریدوفروش املاک دارای سند دفترچه ای تا تاریخ 1405/04/03 با مبایعه نامه مجاز است. البته خدمات ثبتی برای این گونه اسناد انجام نمی شود و مالک باید اقدام به دریافت سند تک برگ نماید.
اسناد قولنامه ای: در حال حاضر افراد می‌توانند با مبایعه‌نامه عادی نسبت به خرید و فروش ملک اقدام کنند. اما طبق قانون جدید، این افراد باید تا تاریخ ۱۴۰۶/۰۴/۰۳ مدارک خود مانند مبایعه‌نامه، استشهادیه یا سایر اسناد عادی مربوط به ملک را در سامانه ثبت ادعا (که به آن سامانه ساغر نیز گفته می‌شود) بارگذاری کنند. این سامانه هنوز راه‌اندازی نشده است، اما ثبت ادعا از طریق آن، در آینده الزامی خواهد بود.
بر اساس قانون “تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی” و همچنین “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات”، پس از ثبت مدارک در سامانه، افراد تا دو سال فرصت دارند تا فرآیند دریافت سند رسمی را پیگیری و نهایی کنند.
در این میان، دو حالت برای ملک مورد ادعا وجود دارد:
ملک دارای سند رسمی باشد، ولی به نام مالک نباشد: در این صورت خریدار باید به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک ثبت‌شده ارائه دهد. در صورت احراز مالکیت، دادگاه حکم انتقال سند را صادر خواهد کرد.
ملک فاقد سند رسمی و تنها دارای سابقه ثبتی باشد: در این حالت، فرد باید طبق قانون تعیین تکلیف به اداره ثبت اسناد و املاک محل مراجعه کرده و مدارک خود را ارائه دهد. کارشناس ثبت، مدارک و وضعیت ملک را بررسی می‌کند. پس از انجام عملیات تحدید حدود، ملک در محل آگهی می‌شود. اگر شخص یا اشخاص دیگری نسبت به این ادعا اعتراضی نداشته باشند، سند رسمی برای متقاضی صادر خواهد شد. در صورت وجود اعتراض، موضوع برای بررسی بیشتر ارجاع می‌شود.
در نتیجه، اگر شخصی مالکیت یک ملک را با مبایعه‌نامه عادی در اختیار دارد، باید در مهلت تعیین‌شده اقدام به ثبت ادعای مالکیت کند. در غیر این صورت، ممکن است بعدها امکان اخذ سند رسمی از بین برود یا با پیچیدگی‌های حقوقی زیادی همراه شود.
تکلیف املاکی که بعد از مهلت قانونی با قولنامه معامله می شوند چیست؟
همانطور که در بالا گفته شده، دارندگان اسناد آجری یا دفترچه‌ای فقط تا 1405/04/03 و دارندگان اسناد سبزرنگ تا 1403/04/03 مجاز به معامله ملک با مبایعه‌نامه هستند.
اما پرسش مهم این است که:
در صورتی که پس از این تاریخ‌ها، دعاوی‌ای در دادگاه‌ها مطرح شود که موضوع آن‌ها معاملات قولنامه‌ای املاک باشد، آیا این مبایعه‌نامه‌ها در مراجع قضایی معتبر تلقی خواهند شد؟
در این خصوص باید میان دو وضعیت تفکیک قائل شد:
1. مبایعه‌نامه‌هایی که پس از تاریخ‌های تعیین‌شده تنظیم شده‌اند:
چنانچه تاریخ تنظیم مبایعه‌نامه‌ها پس از تاریخ 1405/04/03 (برای اسناد آجری و دفترچه‌ای) یا 1403/04/03 (برای اسناد سبزرنگ) باشد، این اسناد قابل استماع و پذیرش در دادگاه نخواهند بود و از نظر حقوقی فاقد اعتبار هستند.
2. مبایعه‌نامه‌هایی که پیش از تاریخ‌های تعیین‌شده تنظیم شده‌اند:
اگر مبایعه‌نامه پیش از مهلت قانونی تنظیم شده باشد، اما در سامانه ثبت ادعا ثبت نشده باشد، این سند تنها در صورتی میتواند مورد توجه دادگاه قرار گیرد که:
درخواست بررسی موضوع به رئیس قوه قضائیه ارائه شود و
رئیس قوه قضائیه تشخیص دهد که معامله مطابق موازین شرعی انجام شده و دلایل کافی برای تحقق بیع وجود دارد.
در چنین مواردی و در صورت صدور دستور تجدید رسیدگی از سوی ریاست قوه قضائیه، شعب دادگاه‌ها می‌توانند مبایعه‌نامه را به عنوان سند معتبر مورد استناد قرار دهند.
تفکیک و فروش اراضی بزرگ در اسلامشهر؛ از مبایعه‌نامه تا سند رسمی
یکی از مواردی رایج خرید و فروش املاک در اسلامشهر به این صورت است که اراضی بزرگ توسط برخی افراد خریداری می شوند و سپس این افراد اراضی به قطعات کوچکتر تقسسیم کرده و به فروش می رسانند. در این فرآیند، ابتدا معاملات به‌صورت مبایعه‌نامه عادی انجام می‌شود و خریداران پس از آن برای دریافت سند رسمی اقدام می‌کنند.
برای مثال، فرض کنید ملکی به مساحت ۱۰٬۰۰۰ مترمربع دارای سند رسمی است. حال اگر شما ۱٬۰۰۰ متر از این ملک را از طریق مبایعه‌نامه عادی خریداری کنید، می‌توانید از طریق دادگاه دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی» ارائه دهید. همچنین، به‌عنوان یکی از مالکین مشاعی، می‌توانید به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست افراز بدهید. اگر ملک قابلیت افراز داشته باشد، اداره ثبت آن را تفکیک کرده و در نهایت برای سهم شما، سند مالکیت شش‌دانگ مستقل صادر می‌شود.
سند قانون تعیین تکلیفی چیست؟
در اسلامشهر تعداد زیادی از املاک وجود دارند که دارای سابقه ثبتی هستند، اما هنوز به نام شخص خاصی ثبت نشده‌اند. در بسیاری از موارد، افراد این املاک را با مبایعه‌نامه‌های عادی خریداری کرده‌اند.
برای ثبت این نوع املاک، خریدار باید مدارک و مستندات خود را از طریق پست به اداره ثبت اسناد ارسال کند. پس از دریافت مدارک، اداره ثبت کارشناس مربوطه را به محل اعزام می‌کند تا وضعیت ملک را بررسی کرده و اصالت مدارک و مستندات ارائه‌شده را ارزیابی کند. اگر مدارک کافی و معتبر باشند، در نهایت برای فرد خریدار سند مالکیت صادر خواهد شد.
در گذشته به این نوع سندها، «سند ماده ۱۴۷» گفته می‌شد. اما پس از لغو آن قانون، مقررات جدیدی تحت عنوان «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» جایگزین شد. به سند صادرشده در چارچوب این قانون، «سند قانون تعیین تکلیف» گفته می‌شود. البته باید توجه داشت که اعتبار این سند از سندهای رسمی صادرشده پایین‌تر است.
نکاتی در مورد خرید و فروش املاک اوقافی در اسلامشهر
در شهرستان اسلامشهر زمین ها و خانه های زیادی وجود دارد که دارای سند اوقافی هستند. برای مثال تقریباً کل شهرک امام حسین و بخش‌هایی از چهاردانگه، املاک اوقافی هستند. املاک اوقافی زیرنظراداره اوقاف هستند.
از نظر قانونی، خرید و فروش زمین‌های وقفی ممنونع و باطل است. مگر استثناء موجود در ماده ۸۸ و ۳۴۹ قانون مدنی. این معاملات با نظارت و هماهنگی اداره اوقاف انجام می‌شود و نیاز به اخذ مجوزهای خاص دارد. بنابراین اگر قصد خرید یا فروش املاک اوقافی را دارید، حتماً با مشاوران حقوقی یا دفاتر رسمی که تجربه در زمینه املاک اوقافی دارند، مشورت کنید.
همانطور که گفته شد اصل بر این است که خریدو فروش املاک اوقافی ممنوع است؛ مگر در استثناءهای موجود در ماده 88 و 349 قانون مدنی. این استثناء ها به شرح زیر ست .
مطابق ماده ۸۸ قانون مدنی با جمع ۳ شرط فروشِ مال موقوفه صحیح ست.
شرط اول ، مال موقوفه خراب شود یا خوف آن باشد که خراب شود.شرط دوم ، انتفاع از مال موقوفه ممکن نباشد.شرط سوم ، عمران مال موقوفه متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.
مطابق ماده ۳۴۹ قانون مدنی بیع مال وقفی در صورتی صحیح است که ؛بین موقوف علیهم( اشخاصی که مال نسبت به آن ها وقف شده ) اختلاف ایجاد شود و این اختلاف به نحوی باشد که ممکن است موجب قتل گردد یا این اختلاف موجب گردد که مال موقوفه خراب شود. با جمع این شرایط فروش مال موقوفه صحیح است.
قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه > ماده واحده
ماده واحده – از تاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفات عام که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد به وقفیت خود برمی‌گردد و اسناد صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است.
تبصره 1 – پس از ابطال سند مالکیت در مواردی که موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت مصلحت وقف و حقوق‌مکتسبه متصرف قرارداد اجاره با متصرف تنظیم خواهد شد.
تبصره 2 – کلیه املاک مزروعی که در اجرای قانون اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام مصوب 1350.1.29 و سایر‌مراحل اصلاحات ارضی به زارعین صاحب نسق انتقال و بین آنان تقسیم شده با حفظ مصلحت وقف با متصرفین و زارعان صاحب نسق با رعایت‌حقوق اکتسابی آنان اجاره‌نامه تنظیم می‌شود وجوهی که قبلاً از طرف دولت بابت املاک مزبور مطابق ماده واحده پرداخته شده بابت اهدایی دولت به‌موقوفه محسوب و از تاریخ تحویل زمین به متصرف اجرات‌المثل زمین توسط کارشناس رسمی و یا خیره محلی تعیین و با محاسبه وجوه پرداختی‌قبلی متصرف تهاتر و کسر یا اضافه آن محاسبه خواهد گردید.
تبصره 3 – کسانی که زمین یا خانه موقوفه‌ای را بدون اطلاع از وقفیت از اشخاص حقیقی یا حقوقی خریداری نموده و به موجب این قانون اسناد مالکیت آن باطل می‌شود می‌توانند برای دریافت خسارت وارده به فروشنده رجوع نمایند، در صورتی که متصرف طبق تبصره 1 این قانون تقاضای اجاره نماید سازمان اوقاف میتواند از تاریخ تصویب این قانون با متصرف تنظیم اجاره نماید.
تبصره 4 – در کلیه موارد مذکور در تبصره‌های فوق در صورتی که متصرف و یا زارع صاحب نسق در مواعدی که به وسیله واحدهای اوقافی تعیین‌و کتباً به آنان ابلاغ می‌نماید ظرف مدت 30 روز از تاریخ رویت نامه اوقاف از تنظیم سند اجاره با موقوفه خودداری نمایند سازمان میتواند موقوفه را به‌اشخاص داوطلب اجاره دهد. بدیهی است در این صورت متولی و اوقاف باید چنانچه متصرف و یا زارع صاحب نسق حقوق مکتسبه داشته باشد بهای‌آن را به متصرف و یا زارع صاحب نسق با نظر کارشناس پرداخت نمایند در صورت بروز اختلاف فیمابین طرفین، موضوع به مراجع قضایی احاله و‌محاکم مکلفند این گونه موارد را خارج از نوبت رسیدگی و تعیین تکلیف نمایند.
اگر مالی که موقوفه بوده بدون رعایت شرایط فوق الذکر به فروش رسیده باشد سند ان ابطال میگردد اما خریدار میتواند با اداره اوقاف عقد اجاره تنظیم کند.
پرسش و پاسخ
بیشتر دعاوی ملکی در اسلامشهر شامل دعاوی خلعیت، دعاوی الزام به تنظیم سند ،دعاوی سندرسمی ملک، الزام به تحویل مال و بطلان معامله است.